Ce portefeuille de prêts a été constitué durant les belles années de l'immobilier précédant la crise. Or, aujourd'hui, la perte de valeur des immeubles aux États-Unis est telle que le portefeuille de prêts appelés «mezzanines» fond comme neige au soleil. Pour la Caisse, l'enjeu oscille entre 2 et 3 milliards de dollars.

Les prêts hypothécaires mezzanines sont des prêts de deuxième ou troisième rang sur un immeuble. Ils rapportent davantage mais sont plus risqués. En cas de non-paiement d'un immeuble, c'est le prêteur hypothécaire de premier rang qui est le mieux protégé, puisque les fruits de la revente de l'immeuble saisi lui seront d'abord versés. Suivent les prêteurs de deuxième et troisième rangs, mais ces derniers récupéreront leur mise seulement s'il reste des fonds une fois que le premier prêteur se sera servi.

<b>Immeuble de 42 étages à New York</b>

C'est ce qui arrivé à la Caisse en avril dernier avec un immeuble de bureaux à New York, situé au 1330, Avenue of the Americas, au coeur du Rockefeller Plaza. Le propriétaire du gratte-ciel de 42 étages, Macklowe Properties, a omis de payer son dû à la Caisse sur un prêt de 130 millions US.

L'immeuble a été mis aux enchères, mais comme aucun prétendant ne s'est présenté, la Caisse n'a eu d'autres choix que de racheter l'immeuble pour la valeur symbolique de 100 000$US. Autrement dit, la Caisse y a perdu les 130 millions US qu'elle avait prêtés en 2006.

Qui plus est, pour racheter la propriété, la Caisse a dû rembourser au prêteur hypothécaire de premier rang, la Deutsche Bank, une somme de 240 millions US. Autrement dit, le coût réel de la transaction s'est élevé à 370 millions US pour la Caisse, et l'immeuble a un taux d'inoccupation de... 31%.

Selon nos sources, la Caisse s'attend maintenant à devoir comptabiliser de grosses pertes en 2009 sur son portefeuille américain de prêts hypothécaires mezzanines. Au 31 décembre 2008, l'ensemble du portefeuille de financement hypothécaire géré par la filiale de la Caisse, Otera Capital, valait 11,3 milliards CAN. Environ 30% de ce portefeuille portent sur des prêts aux États-Unis et l'essentiel est constitué de prêts mezzanines.

Dans le cas du 1330, Avenue of the Americas, la Caisse espère récupérer sa mise en gérant l'immeuble adéquatement et en augmentant le taux d'occupation. L'institution peut notamment compter sur l'expertise approfondie de sa filiale immobilière SITQ.

Cependant, la Caisse devra être patiente parce que les bureaux sont difficiles à louer à New York en ces temps de crise. Certains s'attendent même à ce que la déconfiture de l'immobilier non résidentiel aux États-Unis surpasse le krach immobilier du début des années 1990.

En 2009, les prix des immeubles de bureaux et des centres commerciaux aux États-Unis étaient en baisse de 35 à 45% par rapport au sommet de 2007. L'exemple du 1330, avenue of the Americas risque donc de se reproduire.

La Presse Affaires a demandé à la vice-présidente des affaires juridiques d'Otera Capital, Marie Giguère, si d'autres immeubles étaient en défaut de paiement aux États-Unis, mais elle n'a pas voulu commenter. Pas de commentaires non plus de la part du porte-parole de la Caisse, Maxime Chagnon.

À part la Caisse, les fonds de retraite canadiens qui ont investi dans les prêts mezzanines aux États-Unis sont plutôt l'exception. Les régimes ontariens Teachers' et Omers ne seraient pas présents sur ce marché, nous dit-on. Au Québec, Otera Capital s'est associé au Régime des rentes du Mouvement Desjardins pour le financement hypothécaire américain.

Bref, l'année 2009 s'annonce difficile pour le financement hypothécaire et l'immobilier à la Caisse, elle qui a eu un rendement de -22% en 2008. Heureusement, dans certains segments de marché, l'institution avait vu venir le recul de l'immobilier et s'était retirée du marché. Par exemple, la Caisse ne détient plus que trois centres commerciaux aux États-Unis, elle qui en avait 25 en 2006.

Autre élément favorable, les immeubles détenus par la Caisse sont de première catégorie et bien rempli, notamment au Canada. Leur perte de valeur le cas échéant risque donc d'être moins forte que la moyenne du marché. Mais chose certaine, l'institution veut se retirer progressivement du marché des prêts mezzanines, nous dit-on. Chat échaudé craint l'eau froide...