Hier, l'ex-PDG par intérim de la Caisse, Fernand Perreault, a expliqué les contraintes plus grandes de la Caisse à cet égard. Le gestionnaire de 65 ans a passé l'essentiel de sa carrière dans le secteur immobilier de la Caisse.

En vertu des normes comptables canadiennes, la Caisse de dépôt est considérée comme une société de placement et non comme une caisse de retraite, comme le sont Teachers' et Omers. Or, pour les sociétés de placement, les normes veulent que l'actif immobilier soit évalué selon la juste valeur à une date donnée, sans égard à un problème extraordinaire de marché au moment de l'évaluation.

«Mon hypothèse, c'est que d'autres caisses de retraite ont évalué leur portefeuille comme s'il était conservé à long terme. On verra (ce qui arrivera)», a dit M. Perreault.

En 2008, le portefeuille immobilier de la Caisse a reculé de 22%, comparativement à une baisse de 4,3% pour Teachers' et une hausse de 6% pour Omers.

Fernand Perreault soutient que le type de portefeuille immobilier de la Caisse est «à peu près le même» que ceux de Teachers' ou Omers, soit des immeubles de grande qualité. Toute proportion gardée, les revenus qu'ont procurés ces immeubles en 2008 (rendements courants) sont semblables, dit-il.

Sans être en mesure d'en quantifier l'importance, le gestionnaire estime donc que la principale raison qui explique l'écart avec ses rivales est la méthode d'évaluation dictée par les normes comptables. À cet égard, Fernand Perreault a lu un extrait du rapport annuel de Teachers' qui indique que l'évaluation des immeubles de l'institution ontarienne est «comparée aux attentes de la direction».

À la Caisse, dit-il, la valeur des immeubles «n'est pas comparée aux attentes» de la direction.

Le 22 octobre 2008, la Caisse a écrit au Conseil de surveillance de la normalisation comptable, lui demandant de pouvoir bénéficier des mêmes modifications accordées aux régimes de retraite, mais sans succès. Le 24 novembre 2008, le Conseil a refusé cette demande.

En somme, comprend-on des propos de la Caisse, lorsque la crise sera passée, la valeur de son portefeuille immobilier s'accroîtra davantage que celui des autres.

Effet de levier

L'effet de levier est une autre raison qui explique les mauvais rendements de la Caisse en immobilier. En 2008, le niveau d'emprunt sur la valeur de l'actif (le levier) était de 55%. Or, l'indice de référence de la Caisse pour l'immobilier a plutôt un levier de 40%, a indiqué M. Perreault.

Quant aux investissements immobiliers internationaux, «nous n'avons pas agi en cowboy, mais avec des partenaires solides». Sur 5 ans, le portefeuille étranger de la Caisse a grimpé de 15%.